Para evitar-se a possibilidade de problemas durante e após a vigência de um contrato de locação nada mais indicado do que receber as orientações corretas antes da assinatura do instrumento contratual através de um profissional que tenha domínio do assunto. No entanto, assim como em relação a diversas outras áreas do direito, é muito comum que os contratantes façam a leitura das disposições contratuais e procurem por uma assessoria quando o problema já está instalado.
No que se refere à locação de imóvel (residencial ou comercial) situado em condomínio a cautela antes de assinar o contrato deve ser redobrada, uma vez que, apesar da existência de uma legislação específica, muitas regras podem estar previstas no contrato fazendo lei entre as partes, sobretudo no que se refere as regras relativas ao pagamento dos encargos locatícios (impostos e taxas), que deverão sempre respeitar as leis específicas da matéria e a vontade das partes contraentes.
Mas afinal, quais são os encargos locatícios que o locatário deverá pagar?
Via de regra, o inquilino é responsável pelo pagamento do aluguel (valor estipulado entre as partes), sendo ainda responsável pela quitação dos impostos e taxas incidentes sobre o imóvel.
Neste aspecto, o imposto mais comum e conhecido pelo público em geral é o IPTU e, salvo disposição em contrário no instrumento contratual, deve ser pago pelo locatário. Além disso, eventuais taxas criadas pela Municipalidade, antes e durante a vigência do contrato, tais como taxa do lixo, de iluminação, dentre outras, também devem ser arcadas pelo inquilino.
Mas, além de destes encargos, o inquilino (novamente ressalvadas manifestações em sentido diverso), via de regra, também deverá pagar as despesas condominiais (o famoso e temido boleto do condomínio), quando o imóvel objeto do contrato componha um condomínio.
Porém, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245 de 1991), especificamente em seu artigo 22, X, estabelece, no que pertinente às despesas condominiais de natureza extraordinária, são de responsabilidade do proprietário/locador os respectivos pagamentos.
Em suma, via de regra, pode-se afirmar que as despesas ordinárias são de responsabilidade do locatário e as de cunho extraordinário são de responsabilidade do locador.
E qual a diferença entre estas despesas? A que se destinam?
As despesas ordinárias são aquelas destinadas à manutenção/administração do condomínio. Ou seja, são aquelas despesas indispensáveis para que o condomínio sobreviva.
Todo condomínio possui despesas fixas e recorrente tais como salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados, consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum, limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum, manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum, entre outras finalidades.
Assim, ao pagar o boleto do condomínio o locatário está proporcionando a quitação destas despesas, indispensáveis para manutenção do condomínio, razão pela qual são chamadas de despesas ordinárias.
Já as despesas de caráter extraordinário, cuja responsabilidade foi atribuída ao locador pela Lei do Inquilinato, são aquelas que não se destinam aos gastos rotineiros para a manutenção da edificação, como as ordinárias citadas acima.
São aquelas despesas que não estavam previstas no orçamento do condomínio, como por exemplo: obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel (construção de piscina, por exemplo), pintura das fachadas, das esquadrias externas, indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação, instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer, obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício.
Em toda relação contratual deve se prezar pela transparência das informações e boa-fé de todas as partes envolvidas. Por esse motivo as cláusulas do contrato devem ser escritas de forma clara e objetiva, o que não exclui a importância do esclarecimento ponto e ponto por um profissional especialista no assunto.