Após a assinatura de um contrato de locação é comum surgir uma insegurança por parte do inquilino no que diz respeito a possibilidade daquele imóvel ser vendido pelo proprietário/locador.
Isto porque, o locatário fica receoso com relação a sua permanência naquele imóvel caso terceiro venha adquiri-lo, seja um imóvel locado para fins residências ou comerciais.
Por essa razão a Lei do Inquilinato (Lei nº 8245/91), especificamente em seus artigos 27 a 34, estabeleceu o chamado “Direito de Preferência”, através do qual resta garantido ao locatário a prioridade na aquisição do imóvel.
Veja o que diz o artigo 27 da referida Lei:
Art. 27. “No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca”.
Em outras palavras, na hipótese de o Locador receber alguma proposta para transferência onerosa da propriedade, este, por sua vez, deverá, obrigatoriamente, notificar o Locatário acerca da proposta recebida, conferindo-lhe a possibilidade de efetuar a aquisição do bem nas mesmas condições ofertada por terceiro.
Vale ressaltar que, segundo o parágrafo único deste mesmo artigo legal “a comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente”.
Dessa forma, ao locatário fica garantida a possibilidade de manter-se no imóvel caso assim o desejar, evitando desgastes e despesas com eventual mudança, que, em muitos casos, a depender da destinação do imóvel, pode inviabilizar uma atividade comercial, por exemplo.
Após receber a notificação dando conta da proposta, o locatário terá o prazo improrrogável de 30 dias corridos para manifestar-se, sob pena de considerar-se o seu desinteresse na aquisição do imóvel.
Nesta hipótese, ou com a expressa negativa do inquilino à proposta de compra, ele deverá permitir a visita de possível compradores, desde que seja acordado o dia e a hora da visita.
Caso o Locador não observe ao dispõe a legislação e deixe de notificar o locatário, concluindo a transferência do bem, estará sujeito ao pagamento de eventuais perdas e danos sofridos pelo Locatário, além de ver a sua transação desfeita, o que prejudicaria, sobretudo o terceiro adquirente.
Quanto ao tema veja o que preconiza do artigo 33 da Lei do Inquilinato:
Art. 33. “O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel”.
Da mesma forma, se o inquilino assumir o compromisso de adquirir o imóvel e desistir, ele deverá indenizar o proprietário, regra esta que também vale para eventual e imotivada desistência pelo Locador.
Convém ressaltar ainda que esta Lei também prevê outra forma de proteção do inquilino no caso de alienação do imóvel durante a vigência do contrato locatício.
Para tanto restou estabelecido no artigo 8º que “se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel”.
É muito importante, portanto, a assessoria de um profissional especializado para elaboração de um contrato locatício que garanta ao locatário sua proteção no caso de alienação do imóvel durante a vigência contratual.
Por fim, nunca é demais lembrar que as partes também podem promover o diálogo e, de forma consensual, encontrar uma solução que seja razoável para as partes.