Tratado no Código Civil como Arras, popularmente conhecido como sinal para “amarrar” o negócio, trata-se de um instituto muito usual nos contratos de compra e venda de imóvel.
Previsto entre os artigos 417 a 420 do Código Civil Brasileiro, objetiva a garantia de que um negócio (geralmente uma promessa) venha a ser fechado.
Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.
As arras podem ser constituídas por uma quantia em dinheiro (mais comum) ou também com outras garantias e até mesmo com outros imóveis.
Existem 2 tipos de Arras:
- ARRAS CONFIRMATÓRIAS;
- ARRAS PENITENCIAIS.
Arras Confirmatórias:
Esta espécie está regulamentada pelos artigos 418 e 419, ambos do Código Civil.
Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.
Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.
Conclui-se que este tipo de arras possui as seguintes caracterísitas:
- Previsão Legal: Arts. 418 e 419 do Código Civil;
- Não admite arrependimento do contrato;
- Admite indenização suplementar;
Arras Penitenciais.
Esta espécie vem tratada no artigo 420 do Código Civil.
Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.
Observe então as seguintes características das Arras Penitenciais:
- Previsão Legal: Art. 420 do Código Civil;
- Admite arrependimento no contrato;
- Não admite indenização complementar.
Ressalta-se que a maior diferença entre as Arras Confirmatórias e as Arras Penitenciais está em possibilitar ou não uma indenização além do valor fixado como Arras, sendo que em ambos os haverá a retenção das Arras ou a restituição do equivalente.