A usucapião é a aquisição da propriedade de um bem em decorrência da sua posse qualificada durante um período de tempo. Há diversas modalidade de usucapião, nesse texto valor tratar da usucapião urbana, ou seja, da aquisição da propriedade de imóveis urbanos pelo exercício da posse.
A Usucapião Urbana como forma de aquisição de propriedade é um instituto previsto no ordenamento jurídico brasileiro, regulamentado pelo Código Civil e pela Constituição Federal. Trata-se de um mecanismo que permite que uma pessoa adquira a propriedade de um imóvel, desde que preenchidos determinados requisitos legais.
A Usucapião Urbana, também conhecida como Usucapião Especial Urbana, está prevista no artigo 183 da Constituição Federal e nos artigos 1.240 a 1.242 do Código Civil. Ela se aplica aos imóveis urbanos que não cumprem sua função social e que são ocupados de forma mansa e pacífica por um determinado período de tempo.
Em que pese o direito de propriedade seja garantido pelo Constituição Federal toda propriedade deve cumprir sua função social, ou seja, deve ser dada uma destinação a propriedade.
O artigo 1240 do CC assim dispõe:
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1 o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2 o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Conforme se verifica no artigo acima para que seja reconhecida a Usucapião Urbana, é necessário que o possuidor utilize o imóvel de até 250 metros quadrados como sua moradia ou de sua família, de forma ininterrupta e sem oposição, pelo prazo mínimo de 5 anos desde que não seja proprietário ou possuidor de outro imóvel urbano ou rural.
A posse para se qualificar para usucapião deve ser uma posse qualificada, ou seja, não pode ser uma posse decorrente de um contrato de locação, ainda que verbal, posse decorrente de atos de mera permissão ou tolerância como empréstimo do imóvel que, nesse caso, não induz posse. Ou seja, os locatários assim como os que utilizem o bem por tolerância ou permissão do proprietário não poderão usucapir o imóvel.
Uma vez reconhecida a Usucapião Urbana, o possuidor adquire o direito de propriedade sobre o imóvel, sendo registrado como seu legítimo proprietário no Cartório de Registro de Imóveis competente.
A Usucapião Urbana desempenha um papel relevante na regularização fundiária e no acesso à moradia digna. Visa proteger aqueles que ocupam um imóvel de forma pacífica e contínua, mesmo sem terem a propriedade formalizada. É uma forma de conferir segurança jurídica e estabilidade aos possuidores, possibilitando a regularização de áreas urbanas e a inclusão social.
No entanto, é necessário observar que a Usucapião Urbana possui requisitos específicos e não se aplica a todas as situações de posse. É fundamental contar com o auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário para orientar e acompanhar todo o procedimento legal, garantindo o cumprimento dos requisitos legais e a defesa dos direitos do possuidor.