De início é importante esclarecer que condomínios edilícios são tratados expressamente no Código Civil Brasileiro, especificamente nos artigos 1.331 à 1.358, sendo uma expressão utilizada para referir-se a condomínios verticais (prédios, os chamados “condomínios de edifícios”), quanto para condomínios horizontais (também conhecidos como “condomínios residenciais”).
O condomínio edilício se diferencia do condomínio comum , este tratados nos artigos 1.314 a 1.330 do Código Civil Brasileiro, pois naqueles há partes comuns e partes exclusivas, ao passo que o condomínio comum existem multiproprietários onde todos detêm a propriedade em comum, sem individualizações.
Para análise em questão (conflitos entre vizinhos) considerou-se os chamados condomínios edilícios, notadamente para esclarecer uma dúvida referente a uma situação muito corriqueira neste tipo de condomínio – VAZAMENTO DE ÁGUA.
Para resolver conflitos entre vizinhos (em condomínio), referente a vazamentos ou infiltrações, primeiro é preciso identificar sua origem, para posteriormente identificar o responsável pelos reparos, que deverá arcar com todas as despesas necessárias.
Nesta seara importante esclarecer que os edifícios costumam ter duas redes de encanamento: a vertical e a horizontal.
A rede de encanamento vertical, também conhecida por cano central ou cano mestre, conduz água e esgoto entre os andares e a rua. Por ser de uso comum, quando o vazamento vem dele, o reparo é de responsabilidade do condomínio.
Ou seja, nesta hipótese o condômino que esta sofrendo com as infiltrações deverá comunicar o síndico do condomínio imediatamente e exigir o reparo com a máxima urgência que a situação exige.
Para exemplificar: muitas vezes, acontecem problemas de mofo ou infiltração nas paredes do imóvel por conta de vazamento. Sendo o vazamento oriundo do cano mestre, a pintura e outros reparos nas paredes, mesmo sendo internas, serão pagos pela gestão do condomínio.
Já a manutenção da rede horizontal, composta por quaisquer outras ramificações existentes nas unidades de apartamentos, como os canos que interligam chuveiro, torneiras, pia, lavanderia, lavabo, ralos, entre outros, é obrigação do responsável pelo imóvel, seja o proprietário ou o inquilino, de acordo com o que foi firmado no contrato de locação.
Por esses motivos é tão importante contratar um profissional para descobrir a origem exata do vazamento, pois dependendo disso, o morador prejudicado saberá se ele próprio deverá arcar com as despesas ou não.
Tratando-se de um problema mais grave que impeça o uso e gozo do apartamento, o morador prejudicado, também deverá ser ressarcido pelas despesas que tiver com eventual mudança e alugueis.
Constatado o vazamento, recomenda-se a notificação do vizinho causador dos danos, solicitando especificamente quais reparos são necessários e os valores envolvidos.
Porém, se houver negativa por parte deste vizinho, poderá o morador prejudicado buscar a solução na Justiça, promovendo uma ação de obrigação de fazer (os reparos), cumulada com pedido de indenização por eventuais danos materiais e morais, ou ainda, efetuar os reparos necessários por conta própria e requer o respectivo reembolso.
Essa ação poderá ser movida no Juizado Especial, inclusive sem a necessidade de um advogado, dependendo do valor da causa.
Porém, tratando-se de uma situação mais complexa, na qual se exige uma perícia técnica para averiguar a origem do vazamento, a ação deverá ser ajuizada necessariamente na Justiça comum, através de um advogado.