A aquisição de um imóvel, independentemente de quem seja o comprador, é um momento de exige extrema cautela, pois aquilo que deveria ser a realização de sonho pode acabar se tornando um pesadelo.
Isto porque, eventuais problemas existem em relação aos documentos do imóvel ou até mesmos dos promitentes vendedores podem gerar efeitos negativos, inclusive causando a anulação daquele negócio, dependendo do caso.
Para conhecer a situação do imóvel e fazer uma transação segura é de extrema importância uma análise pormenorizada de todos os documentos que estejam relacionados ao imóvel, aos vendedores, inclusive se a venda estiver sendo efetuada por uma pessoa jurídica.
Esta análise documental é conhecida no mercado imobiliário como Due Diligence, em tradução literal, devida diligência, ou seja trata-se de uma investigação detalhada acerca de um imóvel, vendedores e, no caso de empresa, essa investigação se este na pessoa dos sócios, parceiros, fornecedores, clientes, situação financeira, fiscal, trabalhista e documentos contábeis.
Essa diligência é necessária e imprescindível para que o negócio seja previamente avaliado, verificando-se a possibilidade de riscos que possam causar eventuais prejuízos aos promissários compradores.
Mas, afinal, quem deve fazer essa análise? Como ela deve ser feita?
Via de regra, as vendas de imóvel são intermediadas por corretores que possuem a obrigação legal de prestar seu serviços garantindo às partes segurança no negócio, conforme prescrito no artigo 723 do Código Civil, não se confundindo, no entanto, com o Due Diligence.
Veja o que ensina o mencionado artigo legal:
Art. 723. “O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio”.
Parágrafo único. “Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”.
Todavia, a due diligence imobiliária consiste em um trabalho mais aprofundado, razão pela qual é importante que o profissional que se responsabilize por esta atividade conheça os detalhes da legislação para aprofundar na investigação e saber de fato identificar os possíveis riscos.
Dessa forma, recomenda-se que a investigação documental seja efetuada por advogados especializados e com experiência em direito imobiliário ou até mesmo profissionais especialistas e experientes em due diligence.
Quais documentos são necessários para realização desta investigação?
Existem alguns documentos que são indispensáveis para análise dos riscos e, geralmente são solicitados pelo próprio corretor responsável pela intermediação das partes.
Dentre estes documentos vale destacar os documentos relacionados ao imóvel, tais como matrícula atualizada; certidão de negativa referente à débitos de IPTU; certidão negativa de tributos municipais e federais, certidão atualizada com o histórico do cadastro de contribuintes do imóvel, declaração da prefeitura que o imóvel não se encontra em local alvo de desapropriação, tombamento ou nas proximidades de imóveis tombados.
Destacam-se também os documentos inerentes aos vendedores, ou seja, aquelas pessoas cujo nome e qualificação constam na matrícula do imóvel, ou seja, documentos pessoais, certidões negativas de débitos trabalhistas, da justiça federal, cível e criminal, dentre outros.
Estes documentos são indicados à título meramente exemplificativo, pois, de acordo com cada caso o profissional especializado em due diligence fará a solicitação e análise daqueles documentos que entenda necessário.
Vale lembrar que, mesmo havendo apontamentos nas certidões a serem expedidas, poderão os vendedores justificá-las, cabendo ao profissional avaliar se tais justificativas são suficientes para afastar o risco de prejuízos futuros.
A investigação prévia das circunstâncias dos imóveis e das partes, é, portanto, a forma mais seguras de se evitar surpresas em negociações de imóveis, razão pela qual recomenda-se a contratação de um advogado que seja especialista no assunto.